Euro al metro quadro… che paura!!!
Molto spesso si sente parlare di questo euro al metro quadro ma che cosa significa e soprattutto perché il mio euro al metro quadro è diverso da quello di mia cognata? Meglio definito come metodo sintetico comparativo l’euro al metro quadro è uno dei metodi, forse il più comune, per la determinazione del valore di mercato di un immobile.
Iniziamo a capire che cosa si intende per metro quadro. Il metro quadrato è la superficie commerciale complessiva di un immobile. Tale superficie è composta dalla sommatoria delle superfici ragguagliate oggetto di stima. Il ragguaglio è la percentuale di abbattimento che può variare in base ai costumi e prassi dei periti ove, oggigiorno, molto spesso si adotta la prassi analoga a quella utilizzata per il calcolo della superficie catastale e normata dal D.P.R. 138/98 – Regolamento per la revisione delle zone censuarie e delle tariffe d’estimo in esecuzione alla Legge 662/96.
A seconda della destinazione dell’immobile il decreto definisce diversi gruppi ove, l’abitazione, ricade ad esempio nel gruppo R e, sempre a titolo esemplificativo il Decreto impone percentuali di ragguaglio pari al 25% per la superficie dei locali accessori (cantine ad esempio) non comunicanti, 30% i balconi fino a metri quadrati 25, e del 10% per cento per la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani. Una volta eseguito il calcolo, più o meno complesso si passa alla ricerca del parametro legato all’euro. Tale ricerca è la più complicata.
Si sono scritti fiumi di parole nel merito e ancora oggi i massimi esperti si accapigliano su quel fonte sia la più autorevole. E’ orami condiviso quali fonti non utilizzare: https://iltuoperito.it/quotazioni-omi-osservatorio-del-mercato-immobiliare-dellagenzia-delle-entrate/.
Per la ricerca della migliore fonte attendibile due scuole si fronteggiano: la scuola degli asking price e la scuola delle compravendite. La prima analizza gli annunci immobiliari in offerta: in zona simile, con stato conservativo, dimensioni e caratteristiche quanto più “comparabili” possibili; adattandoli poi con opportuni coefficienti. La definizione di valore di mercato esclude la possibilità che esistano due immobili perfettamente uguali.
La seconda scuola ricerca gli atti di compravendita ritenendo che il prezzo corrisposto sia il più veritiero e garantito possibile. Le banche dati oggi disponibili consentono in maniera abbastanza veloce l’estrapolazione di tali dati ove presenti. Nel caso non ci fossero compravendite per la zona, la tipologia di immobile od il periodo la ricerca sarà nulla. In sintesi però è il perito ed il suo insindacabile giudizio formatosi sulla sensibilità ed esperienza che consentono l’individuazione del corretto valore tra i tanti dati disponibili. Proprio in funzione della delicatezza della determinazione del valore è necessario avvalersi di tecnici esperti, che conoscono la materia … il tuo perito ti assiste anche in queste delicate fasi.
