Guida al cambio di destinazione d’uso di un immobile

Sommario

Definizione

Identificazione della categoria dell’immobile

Analisi della normativa urbanistica e regionale

Verifica parametri urbanistici e monetizzazioni

Individuazione della tipologia di pratica

Verifica della normativa igienico sanitaria

Verifica del rispetto del regolamento condominiale

Tempistiche

Costi

Mappa catastale

Definizione

Con Il termine cambio di destinazione d’uso si intende l’operazione che consente di modificare la funzione alla quale l’unità immobiliare è adibita. In ambito urbanistico la destinazione d’uso indica l’insieme delle finalità e delle modalità di utilizzo di una costruzione edilizia.

Potrebbe rivelarsi una opportunità interessante. Nel momento in cui si possiede ad esempio un negozio od un box, potrebbe verificarsi la possibilità di creare un bell’appartamento, decisamente molto più appetibile e remunerativo. Ovviamente occorre rispettare diversi parametri e seguire un iter preciso che si configura a seconda degli scenari, delle funzioni di partenza e desiderate e della normativa regionale.

Si definisce cambio destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio a una diversa categoria funzionale.

Se si resta all’interno della stessa categoria, non è un mutamento di tipo rilevante e, pertanto, più semplice a livello burocratico.

Qui di seguito cercheremo di fornire un vademecum a cui seguiranno ulteriori approfondimenti. Il percorso ci pone di fronte a numerose indagini e scelte, la via potrebbe sembrare tortuosa. Consigliamo di leggere tenere monitorato il sito iltuoperito.it per leggere gli approfondimento che  verranno man mano pubblicati.

Identificazione della categoria dell’immobile

Gli immobili si distinguono in 5 categorie funzionali ai sensi dell’art. 23 del Decreto del Presidente Della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia:

  • residenziale
  • turistico-ricettiva
  • produttiva e direzionale
  • commerciale
  • rurale

Tale articolo viene qui riportato integralmente:

1. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:
a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale.
2. La destinazione d’uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile.
3. Le regioni adeguano la propria legislazione ai principi di cui al presente articolo entro novanta giorni dalla data della sua entrata in vigore. Decorso tale termine, trovano applicazione diretta le disposizioni del presente articolo. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.

Il cambio d’uso, laddove sia permesso dalla normativa urbanistica e regionale è sempre consentito all’interno di una stessa categoria funzionale.

Ma quali norme bisogna rispettate? E se le funzioni non ricadono all’interno di una stessa categoria funzionale? E’ sempre vietato? Per rispondere a quest’ultimo questo bisogna appellarsi alla normativa urbanistica.

Analisi della normativa urbanistica e regionale

A seconda della regione in cui è ubicato l’immobile bisogna esplorale li contenuti del piano regolatore specifico. In Lombardia i comuni sono dotati di PGT Piano di Governo del Territorio disciplinato dalla L.R. del Governo del territorio 12/2005:

Il piano delle regole identifica azzona il territorio disciplinando funzioni ammesse, modalità di intervento e quanto necessario all’organizzazione edilizia. Una volta appurato che il Pgt ammette la funzione d’uso auspicata entra in gioco una seconda gerarchia di norme.

Verifica parametri urbanistici e monetizzazioni

I piani regolatori normano il territorio e, in base agli abitanti insediati calcolano il fabbisogno di servizi noti come urbanizzazioni primarie e secondarie meglio definiti dalla Legge 29 settembre 1964, n. 847 e successive modificazioni. All’art. 4 si riporta: (…) urbanizzazione primaria:

  1. strade residenziali;
  2. spazi di sosta o di parcheggio;
  3. fognature;
  4. rete idrica;
  5. rete di distribuzione dell’energia elettrica e del gas;
  6. pubblica illuminazione;
  7. spazi di verde attrezzato.

Le opere di urbanizzazione secondaria  sono le seguenti:

  1. asili nido e scuole materne;
  2. scuole dell’obbligo nonché strutture e complessi per l’istruzione superiore all’obbligo; lettera così sostituita dall’articolo 7, comma 43, legge n. 67 del 1988)
  3. mercati di quartiere;
  4. delegazioni comunali;
  5. chiese ed altri edifici religiosi;
  6. impianti sportivi di quartiere;
  7. centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie; nelle attrezzature sanitarie sono ricomprese le opere, le costruzioni e gli impianti destinati allo smaltimento, al riciclaggio o alla distruzione dei rifiuti urbani, speciali, pericolosi, solidi e liquidi, alla bonifica di aree inquinate;
  8. aree verdi di quartiere.

Le nuove costruzioni o, i cambi d’uso che impongano un aggravio di carico urbanistico devono corrispondere un importo predeterminato. Tali oneri sono frutto di delibere Comunali , a seconda dei comuni, aggiornate periodicamente.

In aggiunta ci sono gli standard a parcheggio dove , la legge Tognoli o normative comunali più restrittive  impongono la realizzazione di un posto macchina, ad esempio, per ogni nuova unità abitativa insediata. Ove venga dimostrata l’impossibilità di pertinenziale un box od un posto auto lo stesso potrà essere monetizzato. L’importo degli standard è anch’esso frutto, generalmente, di Delibera Comunale. Il comune di Milano, a titolo esemplificativo, riporta una tabella aggiornata mensilmente in base alla rivalutazione Istat.

Tutto quanto sopra premesso occorre quindi trovare gli importi deliberati e fare il calcolo .

Individuazione della tipologia di pratica

Si riporta un estratto del documento cardine dell’edilizia, il pluri citato testo unico dell’Edilizia ove il seguente comma è stato recentemente modificato come segue “gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio”

In tal modo, con questa nuova definizione di interventi di restauro e risanamento conservativo, si apre alla possibilità di concedere il cambio di destinazione d’uso anche all’interno dei centri storici tramite la presentazione di CILA o SCIA.

Verifica della normativa igienico sanitaria

Abbiamo compreso la tipologia di pratica e l’importo, se dovuto di oneri e standard, ma non basta. Ogni funzione deve rispettare dei requisiti igienico sanitari. Il legislatore ha pensato, nella redazione della norma, a quali fattori possano influire sul benessere e la vivibilità degli ambienti via via che gli edifici sono diventati sofisticati sono anche migliorate le normative. Coì ai fini residenziali non sono più sufficienti i “vecchi” requisiti ad esempio di areo illuminazione naturale, di dimensioni minime, di eliminazione del gas radon. Oggi i regolamenti di igiene, i regolamenti edilizi o le norme tecniche impongono il rispetto di parametri minimi per il contenimento energetico e acustico. Tali requisiti non devono essere trascurati poiché rischiano incidere notevolmente sui costi del cambio d’uso.

Rumore molesto

Verifica del rispetto del regolamento condominiale.

Esiste anche questa possibilità che, tra l’altro, non è rara. In molti regolamenti condominiali sono presenti delle limitazioni o divieti per l’insediamento di alcune funzioni. E’ molto importante verificare prima che non ci siano motivi ostativi. Potrebbe, inoltre, essere necessario un cambio di facciata per perfezionare  il cambio d’uso e, anche in questo caso, entra in gioco il condominio che dovrà deliberare nel merito dal  momento che la facciata è un bene comune.

Condominio

Tempistiche

Iltuoperito.it ti assiste nelle varie fasi del procedimento. In particolare svolge un’appurata indagine preliminare che consente di comprendere la fattibilità dell’opera da un punto di vista tecnico e normativo. Tale operazione preventiva consente di destinare risorse ed energie solo dove sia effettivamente fattibile. Iltuoperito.it vuole farti cogliere la tua opportunità ma solo se possibile.  I tempi sono correlati strettamente agli interventi da realizzare e, pertanto, variano da caso in casi. La pratica edilizia, salvo il premesso di costruire che richiede un formale assenso comunale, è efficace immediatamente o in 30 gironi. Tutto ciò salvo non siano necessari permessi di enti terzi, a titolo esemplificativo si rimanda agli edifici vincolati che necessitano dell’autorizzazione.

Costi

Non è possibile fornire un preventivo tipo perché le variabili sono molteplici. Le voci di costo che dovranno essere affrontati sono riassunte in:

  1. cosi edili, impiantistici e strutturali
  2. oneri professionali
  3. oneri e diritti comunali

Iltuoperito.it potrà analizzare il tuo caso, verificare la fattibilità e quantificare i costi a preventivo. Una volta approvati ti potrà aiutare in tutte le fasi dalla pratica alla scelta dell’impresa, alla redazione del contratto sino all’accatastamento e agibilità finale, fornendoti un supporto professionale a 360°.