Dopo la sentenza n. 30163 del 15 dicembre 2017, la Corte di Cassazione si è pronunciata nuovamente sui valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate infatti, con la recente sentenza n. 3197 del 9 febbraio 2018 si è voluto sottolineare che le quotazioni OMI sono idonee solamente a “condurre ad indicazioni di valori di larga massima” (Cassazione n. 25707/2015) e pertanto non sono atte a determinare il Valore di mercato di un immobile.

Quanto chiarito dalla Corte di Cassazione ha due valenze molto importanti, una prima valenza è relativa alla necessità di determinare il valore di mercato di un bene solamente attraverso precisi metodi di stima che partono da un’analisi puntuale ed oggettiva dell’immobile. La valutazione pertanto non può essere ricondotta ad una mera applicazione delle quotazioni OMI che rappresentano prezzi medi di mercato elaborati statisticamente.

Il secondo risvolto riguarda invece l’infondatezza di una pretesa da parte dello Stato, in caso di contenzioso fiscale, che basi il quantum esclusivamente su una valutazione immobiliare prodotta dalla sola applicazione dei valori espressi dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare, senza un riscontro oggettivo, effettuato attraverso una specifica perizia o ispezione.

Va ricordato che il “Valore di mercato” è un sistema complesso, determinato da molteplici parametri come per esempio la superficie, l’epoca costruttiva, l’ubicazione nel tessuto urbanistico, la tipologia edilizia, e ancora più nello specifico, il livello di piano, l’esposizione, la panoramicità, le dotazioni di impianti ecc, tutti dati che non possono figurare nelle quotazioni OMI, che di fatto sono l’elaborazione statistica di prezzi, espressa in un valore minimo ed un valore massimo di uno specifico macro segmento di mercato.

Nel processo di elaborazione dei dati infatti vengono meno tutti quegli elementi necessari per poter sviluppare una valutazione conforme agli Standard Internazionali, in cui le procedure e i metodi utilizzati per determinare il valore di mercato di un immobile devono riflettere le situazioni e le informazioni del singolo immobile oltre che del mercato immobiliare di riferimento. Da sottolineare infine che tali Standard sono ormai cari anche alla prassi valutativa dei periti incaricati dalle banche che, nel redigere le proprie stime, sono tenuti a seguire le “Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie” pubblicate già dal dicembre 2015, le quali appunto riprendono in toto i principi delle versioni più aggiornate degli standard di valutazione internazionali (International Valuation Standards IVS, European Valuation Standards, EVS) e del Codice delle Valutazioni Immobiliari (Tecnoborsa) in considerazione della realtà nazionale.

Link di approfondimento:

• ABI
• Agenzia delle Entrate
• Notizie immobiliari

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