La prassi delle vendite immobiliari è andata sempre più crescendo negli ultimi anni, grazie anche ad alcune leggi entrate in vigore a partire dal 2006 che hanno snellito le procedure e ridotto la durate delle fasi che prevedono la vendita coattiva degli immobili.

Gli operatori immobiliari ed i privati cittadini non possono prescindere dalla conoscenza di questo importante comparto e delle regole che lo disciplinano, poiché l’andamento di questo settore influenza di certo il mercato odierno.

Con il presente articolo si intende fornire una sommaria illustrazione della normativa che regola le vendite immobiliari.

Ma come si arriva alla vendita giudiziaria di un immobile?

Vediamo di riassumere in breve le fasi dell’espropriazione immobiliare:

L’espropriazione forzata immobiliare è un processo giudiziario (cd. di esecuzione) attraverso il quale il creditore ottiene il soddisfacimento dei crediti non onorati attraverso la vendita forzata o l’assegnazione degli immobili di proprietà del debitore. Le procedure esecutive immobiliari possono essere scomposte in tre fasi principali:

1. la fase precedente la vendita (cd. fase prevendita);
2. la fase di vendita;
3. la fase comprendente tutte le operazioni successive alla vendita del bene (cd. fase post-vendita).

Fase precedente la vendita

La prima fase comprende l’insieme delle attività e degli atti attraverso i quali il creditore richiede al tribunale la vendita dell’immobile pignorato e, il tribunale, dopo averne ottenuto la stima del valore da parte di un esperto dispone la vendita. L’espropriazione immobiliare è promossa quindi dai creditori muniti di titolo esecutivo ed ha inizio con l’atto di pignoramento immobiliare.

L’atto di pignoramento si esegue mediante la notificazione e successiva trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliari per l’appunto di un atto nel quale si indicano, gli estremi richiesti del Codice civile per l’individuazione dell’immobile che si intende sottoporre ad esecuzione e consiste in una ingiunzione che l’Ufficiale Giudiziario fa al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito, esattamente indicato, i beni che si assoggettano al pignoramento ed i frutti di essi. Al pignoramento segue poi l’istanza di vendita che, a norma dell’art. 497 c.p.c., deve essere proposta entro novanta giorni dal pignoramento medesimo pena la sua inefficacia.

Una delle prime attività che devono essere compiute ai fini della vendita forzata dell’immobile è costituita dalla determinazione del prezzo base della vendita stessa. Il Giudice dell’Esecuzione, avvalendosi del potere discrezionale riconosciutogli dal codice di procedura civile, nomina un esperto estimatore affinché provveda a determinare il valore dell’immobile pignorato.

Fase di vendita dell’immobile

Il Giudice dell’Esecuzione, nel decretare la vendita può scegliere tra le seguenti opzioni:

1. disporre la vendita in lotti oppure in modo unitario;
2. provvedere direttamente alle operazioni di vendita ovvero delegarle ad un professionista;
3. disporre forme di pubblicità straordinarie oltre a quelle ordinarie.

La forma ordinaria di pubblicità dell’avviso di vendita immobiliare è costituita dall’inserzione dell’ordinanza del Giudice dell’Esecuzione con cui è disposta la vendita e della relazione di stima redatta dall’esperto, in appositi siti internet, “almeno quarantacinque giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o della data dell’incanto”.

La vendita per incanto consiste in una pubblica gara, in cui più soggetti, tra loro in concorrenza, presentano offerte in aumento, rispetto al prezzo base dell’incanto. Al valore di mercato viene generalmente applicata una prima decurtazione che, varia in percentuale a seconda delle diverse prassi sedi Tribunali ed una seconda decurtazione pari al 25 % per l’offerta minima ove, in caso di partecipazione dui un solo concorrente , lo stesso è obbligato ad aggiudicarsi il bene al prezzo di offerta minima pena la perdita della caparra versata. E’ comunque fondamentale leggere e comprendere le indicazioni per la partecipazione all’asta e, in caso di dubbio rivolgersi al custode giudiziario nominato.

Fase comprendente tutte le operazioni successive alla vendita del bene (cd. fase post-vendita)

Quando si partecipa ad un’asta giudiziaria, potremmo non essere i soli ad essere interessati a quell’immobile. Se, nonostante la nostra offerta, non siamo aggiudicatari del bene oggetto d’asta, subito dopo che il delegato alla vendita ha dichiarato il bene aggiudicato al miglior offerente (parliamo di offerta valida), dobbiamo richiedere la restituzione degli assegni circolari che abbiamo consegnato come caparra e come anticipo nel caso di vincita ( in genera pari al 10% del prezzo di offerta minima). Questa richiesta viene presentata con un apposito modulo che ci verrà consegnato nel momento stesso in cui ci iscriviamo all’asta giudiziaria. Se però risultiamo vincitori dell’asta, dopo che il delegato professionista, ci ha dichiarato “aggiudicatari provvisori”, e dopo avere aspettato la restituzione delle caparre agli altri partecipanti, siamo chiamati a firmare il “verbale di aggiudicazione”.

Con questo atto si chiude l’asta e verremo poi contattati dallo studio (o dalla cancelleria) che si è occupata della procedura per andare a ritirare la copia del verbale di aggiudicazione.

Dal giorno stesso dell’asta, decorrono 60 giorni di tempo per saldare la differenza tra la caparra versata e il prezzo di aggiudicazione. A questo punto saremo “aggiudicatari provvisori”, questo perché nei successivi 10 giorni dall’asta, è possibile presentare offerte in aumentato di un quinto, rispetto al prezzo di aggiudicazione finale.

Verranno infatti riconvocati tutti partecipanti è verrà indetta una nuova asta, con prezzo base la precedente aggiudicazione più l’aumento di un quinto.

Nel caso in cui l’offerta in aumento non venga presentata, saremo invitati a ritirare il “verbale di aggiudicazione” che sarà pronto circa 10 giorni dopo la chiusura dell’asta.

A questo punto, essendo sicuri di essere gli aggiudicatari del bene, possiamo procedere al pagamento del saldo prezzo entro 60 giorni dall’asta, attenzione che non fa fede il giorno dell’eventuale bonifico bancario, ma il giorno in cui il delegato, o il creditore, riceve la somma.

Dopo questo passaggio è necessario aspettare la ricevuta di pagamento emessa dal creditore, dove si evince che ha ricevuto la somma dovuta e che nulla più pretende dall’aggiudicatario dell’asta.

Presentata la documentazione dell’avvenuto pagamento e richiesto, tramite pagamento di un altro bollo da 14,62, il “decreto di trasferimento” (a nostro favore) il bene verrà finalmente trasferito.

Il tempo che passa dalla richiesta, alla firma del decreto di trasferimento, dipende molto dalla mole di lavoro, sia del delegato che del tribunale ove ha avuto luogo la procedura.

Malgrado tutti i faticosi passaggi sopra elencati, partecipare alle aste giudiziarie per l’acquisto della casa può a tutti gli effetti essere un vero affare. Considerato che ad oggi è possibile richiedere per tutto l’iter di essere assistiti da veri professionisti che Ti sostituiscono nelle varie fasi, dalla scelta dell’immobile giusto per te, sino all’ottenimento del decreto di trasferimento ed eventualmente Ti assistono nelle fasi di ristrutturazione edilizia dell’immobile.

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