Come si valuta un terreno edificabile?
Il Metodo della Trasformazione utilizzato per la valutazione dei terreni si basa sull’attualizzazione, alla data della valutazione, dei flussi di cassa generati dall’operazione immobiliare (relativa alla Proprietà) in un arco di tempo ritenuto congruo per portare a compimento l’operazione.
Il Valore di Mercato determinato con il Metodo della Trasformazione, si può definire come valore residuo pari alla differenza tra il Valore della proprietà trasformata ed i costi sostenuti per la trasformazione, scontata di un opportuno profitto del promotore immobiliare e dei tassi di interesse.
Affinché il Valore determinato con il Metodo della Trasformazione si possa identificare con il suo Valore di Mercato, occorre che l’operazione economica legata alla trasformazione faccia riferimento ad un imprenditore “ordinario”. E’ “ordinario” l’imprenditore di “normali” capacità tecniche ed organizzative, ossia quello che effettua un’operazione economica con ricavi e costi identici o molto simili ai ricavi ed ai costi che la maggioranza degli imprenditori avrebbero nella medesima operazione. Qualunque altro tipo di imprenditore che non fosse “ordinario” lascerebbe spazio ad extraredditi, positivi o negativi, inquinando così il Valore di Mercato.
A completamento delle considerazioni sopra scritte, si è considerato che attualmente un operatore ordinario realizzi tale operazione di trading con una disponibilità di norma pari al 50% del totale dei costi necessari, mentre l’altra metà attraverso un finanziamento bancario garantito da ipoteca sull’intervento edilizio. Qui di seguito alcuni corollari:
- i valori relativi al costo di costruzione degli immobili sono ottenuti attraverso il procedimento della scala dei prezzi noti, integrati da indagini di mercato svolte sulle fonti più autorevoli;
- gli altri costi sono stimati con riferimento alle esperienze di settore.
Come per i valori di mercato, la stima dei valori di costo assume un mercato stabile ed è effettuata al netto dell’inflazione:
i costi di costruzione da versare al Comune sono ipotizzati in considerazione del massimo e migliore utilizzo della nuova edificazione; a seconda dei casi dovranno essere considerati gli eventuali oneri di urbanizzazione ed il reperimento degli standard del momento
I valori ottenuti per differenza tra i costi ed i ricavi della trasformazione sono attualizzati mediante il fattore di sconto. Il saggio impiegato nel fattore di sconto rappresenta il costo del capitale (al netto dell’inflazione).
Il metodo è complesso e l’arbitrarietà di taluni parametri porta alla grande importanza del giudizio del perito estimatore.
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