Quando si parla di oneri e costi da sostenere per l’edilizia spesso ci si ritrova a dover dirimessi tra mille differenti voci. Per le nuove edificazioni, anche se si parla di piccoli ampiamenti di superficie, si devono sostenere diverse spese: gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, lo smaltimento rifiuti (solo Laboratorio/Industria), il costo di costruzione, i diritti di segreteria e, non da ultimi i costi professionali.

Il contributo di costruzione comprende una quota di del costo di costruzione dei nuovi edifici, variabile dal 5 per cento al 20 per cento, che viene determinata dalle regioni in funzione delle caratteristiche e delle tipologie delle costruzioni e della loro destinazione, dimensione ed ubicazione etc.

La prima legge che ha regolamentato tale onere, in maniera estremamente dettagliata è il DM 801/77, conosciuta per gli addetti ai lavori come  Bucalossi. Tale norma consente di redigere un calcolo analitico del costo di costruzione. Il calcolo si fonda sulla quantificazione della superficie utile residenziale S.u. dell’intervento (calpestabile dei locali abitabili) e della superficie non residenziale S.n.r: (balconi, logge terrazzi, locali accessori tipo soffitte cantinole etc). Una serie di parametri connotano l’intervento se ad esempio di lusso o civile, comportando a maggiorazioni percentuali del costo di costruzione. Il costo di costruzione al metro quadro è deliberato dalle regioni periodicamente, ciascun comune, tramite una delibera di Consiglio Comunale opportunamente legifera sul valore finale che può essere rivalutato. Sui sti dei comuni sono pubblicate, nella maggior parte dei casi, le tabelle contente i valori aggiornati dei relativi costi di costruzione e delle opere di urbanizzazione.

Una volta individuato il costo di costruzione al metro quadro lo si implementa dei coefficienti maggiorativi al metro quadro precedentemente citati. Ad esempio se un alloggio ha una S.u inferiore a 95 mq la percentuale di maggiorazione è nulla, se la superficie utile è compresa tra i 95 e 110 mq l’aumento è del 5% e così via.

Il costo maggiorato viene moltiplicato per la superficie complessiva dell’edificio valutata come 100% della S.u. e 60% della S.n.r. il contributo non è altro che una percentuale del costo così determinato in base alle percentuali di maggiorazioni precedentemente vitate

Qui di seguito l’immagine dello schema di calcolo e delle percentuali

Al fine di incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, per gli interventi di ristrutturazione edilizia, i comuni hanno comunque la facoltà di deliberare che i costi di costruzione ad essi relativi siano inferiori ai valori determinati per le nuove costruzioni.

In base al D.p.r. 380/01  all’art. 17, il contributo di costruzione non è dovuto per:

1. gli interventi da realizzare nelle zone agricole, ivi comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell’imprenditore agricolo a titolo principale;
2. per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari;
3. gli impianti, le attrezzature, le opere pubbliche o di interesse generale realizzate dagli enti istituzionalmente competenti nonché per le opere di urbanizzazione, eseguite anche da privati, in attuazione di strumenti urbanistici;
4. gli interventi da realizzare in attuazione di norme o di provvedimenti emanati a seguito di pubbliche calamità;
5. i nuovi impianti, lavori, opere, modifiche, installazioni, relativi alle fonti rinnovabili di energia, alla conservazione, al risparmio e all’uso razionale dell’energia, nel rispetto delle norme urbanistiche, di tutela dell’assetto idrogeologico, artistico-storica e ambientale.

Per gli interventi da realizzare su immobili di proprietà dello Stato, il contributo di costruzione è commisurato alla incidenza delle sole opere di urbanizzazione, purché ne derivi un aumento della superficie calpestabile.

Al fine di agevolare gli interventi di densificazione edilizia, per la ristrutturazione, il recupero e il riuso degli immobili dismessi o in via di dismissione, il contributo di costruzione è ridotto in misura non inferiore al venti per cento rispetto a quello previsto per le nuove costruzioni nei casi non interessati da varianti urbanistiche, deroghe o cambi di destinazione d’uso comportanti maggior valore rispetto alla destinazione originaria.

I comuni definiscono i criteri e le modalità applicative per l’applicazione della relativa riduzione.

Le costruzioni, gli impianti industriali e artigianali non sono soggette al contributo di costruzione ma al contributo pari alla incidenza delle opere di urbanizzazione, di quelle necessarie al trattamento e allo smaltimento dei rifiuti solidi, liquidi e gassosi e di quelle necessarie alla sistemazione dei luoghi ove ne siano alterate le caratteristiche.

L’incidenza di tali opere è stabilita con deliberazione del consiglio comunale in base a parametri definiti dalla regione, nonché in relazione ai tipi di attività produttiva.

Contributo di costruzione attività commerciali e turistiche o impianti destinati ad attività turistiche, commerciali e direzionali o allo svolgimento di servizi comporta la corresponsione di un contributo pari all’incidenza delle opere di urbanizzazione, nonché una quota non superiore al 10 per cento del costo documentato di costruzione stabilito con delibera del consiglio comunale.

Il Decreto Sblocca Italia (legge n. 164/2014) ha apportato sostanziali modifiche agli articoli 16, 17, 18 e 19 del citato D.P.R. n. 380/2001 (Testo unico dell’edilizia). In particolare, al fine di promuovere il recupero del patrimonio edilizio esistente, definisce le modalità di incentivazione per gli interventi di ristrutturazione edilizia, di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R., n. 380 del 2001, rispetto a quelli di nuova costruzione. Per gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 6, comma 2, lettera a), qualora comportanti aumento del carico urbanistico, il contributo di costruzione è commisurato alla incidenza delle sole opere di urbanizzazione, purché ne derivi un aumento della superficie calpestabile.