Il tetto del box è in lastre ondulate grigiastre e ha qualche decennio sulle spalle. La cascina di famiglia ha una copertura che gli ultimi temporali hanno scrostato in più punti. La canna fumaria condominiale era già lì quando il palazzo è stato costruito, negli anni Settanta. L’impresa che dovrebbe ristrutturare l’appartamento ha trovato un materiale strano sotto al pavimento e si è fermata. Sono tutti scenari concreti, frequenti, in cui un proprietario o un amministratore si trova davanti alla domanda: c’è amianto? E se c’è, cosa devo fare?
Prima di chiamare una ditta di smaltimento — operazione che ha costi rilevanti e adempimenti propri — serve una valutazione tecnica. Quella valutazione, in molti casi, richiede due interlocutori distinti: un perito tecnico abilitato che faccia il sopralluogo e la classificazione documentale, e un laboratorio accreditato che fornisca la conferma analitica sul materiale. Vediamo come funziona e quando ciascuno entra in gioco.
Cos’è l’amianto e dove si trova negli edifici residenziali
L’amianto è una famiglia di minerali fibrosi naturali — crisotilo, amosite, crocidolite e altri — usati per buona parte del Novecento in edilizia per le loro proprietà isolanti, ignifughe e meccaniche. La Legge 257/1992 ne ha vietato in Italia estrazione, importazione, lavorazione e commercializzazione. Quello che era già installato, però, è rimasto al suo posto.
Negli edifici residenziali la presenza tipica si distribuisce su due grandi categorie che vale la pena distinguere subito, perché determinano la pericolosità reale.
I materiali compatti contengono fibre di amianto legate in una matrice cementizia o resinoidale stabile. È il caso classico delle lastre ondulate in cemento-amianto delle coperture, dei pluviali, di alcune tubazioni, di certi pannelli. Finché la matrice è integra, il rilascio di fibre nell’aria è trascurabile.
I materiali friabili sono quelli che possono essere ridotti in polvere con la sola pressione delle dita: coibentazioni spruzzate su strutture metalliche, isolamenti termici di vecchi locali tecnici, pannelli isolanti di bassa densità. Sono i più pericolosi, perché rilasciano fibre molto più facilmente, anche solo a seguito di vibrazioni o correnti d’aria.
Negli edifici residenziali costruiti prima del 1992 i punti da osservare con attenzione sono: coperture e canne fumarie, tubazioni di adduzione e scarico, pavimenti vinilici di vecchia generazione, controsoffitti, intonaci spruzzati nei sottoscala e nei garage, pannelli isolanti dei locali caldaia. Non significa che ci sia sempre amianto. Significa che è ragionevole verificare.
Cosa dice la legge per le abitazioni private
Su questo punto c’è molta confusione, vale la pena chiarirlo. Non esiste un obbligo generalizzato di rimozione dell’amianto presente in un edificio privato. La normativa italiana — in particolare il Decreto Ministeriale 6 settembre 1994, che resta il riferimento tecnico di base — stabilisce un obbligo diverso: valutare lo stato di conservazione del materiale e gestire il rischio di conseguenza.
Le opzioni che il DM 6/9/1994 prevede sono tre: rimozione (eliminazione completa del materiale), incapsulamento (applicazione di prodotti che inglobano le fibre), confinamento (isolamento del materiale dietro barriere fisiche stabili). Quale scegliere dipende dallo stato del materiale, dall’accessibilità, dall’uso dei locali, dalla destinazione d’uso prevista nel medio periodo. Non è una scelta che si fa a tavolino, deriva da una valutazione tecnica documentata.
Quando lo stato del materiale non richiede interventi immediati, il proprietario è tenuto a predisporre un programma di manutenzione e controllo — sempre secondo il DM 6/9/1994 — che documenti le ispezioni periodiche e tenga monitorato il degrado nel tempo.
In Regione Lombardia si aggiunge un livello ulteriore. La Legge Regionale 17/2003 e il Piano Regionale Amianto Lombardia (PRAL), approvato con DGR VIII/1526 del 22 dicembre 2005, prevedono un obbligo specifico: il proprietario o l’amministratore che rileva la presenza di amianto in un edificio deve comunicarla all’Agenzia di Tutela della Salute (ATS) competente compilando l’apposito Modulo NA/1. La mancata comunicazione è sanzionata. Per le coperture in cemento-amianto, la Regione ha inoltre approvato uno specifico Protocollo per la valutazione dello stato di conservazione (Decreto Regionale 13237/2008) che il tecnico utilizza per attribuire un punteggio di degrado e definire la priorità di intervento.
Il ruolo del perito
Davanti a un sospetto di presenza di amianto, la prima figura da coinvolgere è un tecnico abilitato — architetto, ingegnere, geometra con la formazione adeguata. Il perito esegue il sopralluogo, identifica i materiali sospetti, ne valuta lo stato di conservazione applicando i criteri del DM 6/9/1994 e, in Lombardia, del protocollo regionale per le coperture.
L’output della perizia è un documento tecnico che contiene: la mappatura dei materiali sospetti, la classificazione del loro stato (integro, lievemente degradato, gravemente degradato), la valutazione del rischio di rilascio di fibre, e l’indicazione delle azioni necessarie — programma di manutenzione, incapsulamento, confinamento, rimozione. Il documento serve sia al proprietario per decidere il da farsi, sia come base per gli adempimenti amministrativi: la notifica alla ATS, l’eventuale piano di lavoro che la ditta di bonifica dovrà presentare prima di intervenire, la documentazione utile in caso di compravendita o contenzioso.
L’ispezione visiva e la valutazione dello stato di degrado bastano in molti casi a definire il quadro. In altri casi servono certezze che l’occhio del tecnico, per quanto esperto, non può dare da solo.
Quando entra in gioco il laboratorio
L’identificazione visiva dei materiali contenenti amianto è affidabile per le tipologie più riconoscibili — le lastre ondulate in cemento-amianto, ad esempio, sono difficili da confondere. Per molti altri manufatti il dubbio non si risolve a vista: pannelli isolanti, coibentazioni, vinilici, intonaci spruzzati, guarnizioni, materiali compositi possono o non possono contenere amianto, e per saperlo serve l’analisi di laboratorio su un campione del materiale.
L’analisi può essere richiesta anche quando l’identificazione visiva è chiara ma serve una certificazione formale: nelle compravendite immobiliari di un certo valore, nei contenziosi, nelle procedure di bonifica che richiedono la documentazione analitica per essere chiuse, nelle perizie tecniche da depositare in giudizio.
Le metodiche analitiche di riferimento, definite dal DM 6/9/1994 e dalle linee guida regionali, sono tre. La microscopia ottica a contrasto di fase (MOCF) è la tecnica di primo livello: permette di identificare e contare le fibre. La spettroscopia infrarossa in trasformata di Fourier (FT-IR) consente di identificare la specie mineralogica delle fibre presenti, distinguendo amianto da altri minerali fibrosi simili. La microscopia elettronica a scansione (SEM), con sonda EDS, fornisce la massima accuratezza per i casi più complessi e per la conferma quantitativa.
Per le analisi su materiale massivo e su filtri aerodispersi è necessario rivolgersi a un laboratorio identificato dal Ministero della Salute per le analisi sull’amianto e accreditato secondo la norma UNI CEI EN ISO/IEC 17025. In Lombardia uno dei riferimenti storici è il Laboratorio Analisi e Tecnologie Ambientali (LATA), attivo a Milano dal 1980, identificato dal Ministero della Salute con codice 588LOM34 e accreditato ACCREDIA. L’accreditamento è la garanzia che le metodiche siano applicate correttamente e che i risultati abbiano valore legale.
Quando la perizia diventa urgente
Alcune situazioni non lasciano spazio al rinvio.
- Compravendita immobiliare. La presenza di materiali sospetti, soprattutto coperture in cemento-amianto visibili, incide sul valore dell’immobile e sull’esito della trattativa. Una perizia documentata cristallizza lo stato dei luoghi al momento del rogito e tutela entrambe le parti.
- Avvio di lavori di ristrutturazione. Prima di qualsiasi intervento che possa interessare materiali potenzialmente contenenti amianto è necessaria una valutazione preliminare. Procedere senza verifica espone l’impresa, il committente e gli occupanti dell’edificio a rischi sanitari e a responsabilità civili e penali.
- Degrado visibile delle coperture. Lastre fessurate, sbiadite, ricoperte di muschio, sfaldate sui bordi: sono indicatori di una matrice cementizia in alterazione, che ha cominciato a rilasciare fibre. Il protocollo regionale lombardo permette di assegnare un punteggio di degrado e di definire la tempistica entro cui intervenire.
- Eventi accidentali. Una grandinata violenta, una tromba d’aria, un incendio che hanno danneggiato manufatti sospetti possono trasformare un materiale stabile in una sorgente attiva di fibre.
- Adempimenti condominiali. Gli amministratori sono tenuti a verificare la presenza di amianto nelle parti comuni — canne fumarie, coperture, locali tecnici — e a procedere alle eventuali comunicazioni alla ATS. La responsabilità ricade su di loro in caso di omissione.
Cosa aspettarsi dopo la valutazione
Conclusa la perizia, le strade possibili sono quelle già accennate: programma di manutenzione e controllo se lo stato è buono, incapsulamento o confinamento se il degrado è contenuto ma serve mettere il materiale in sicurezza, rimozione se il degrado è significativo o se l’intervento edilizio in programma lo rende inevitabile.
Le operazioni di rimozione vanno affidate esclusivamente a imprese iscritte all’Albo Nazionale Gestori Ambientali nelle categorie 10A e 10B, abilitate rispettivamente per i materiali in matrice cementizia o resinoidale e per i materiali friabili. Prima di iniziare i lavori l’impresa deve presentare la notifica prevista dall’art. 250 del D.Lgs 81/2008 e il piano di lavoro di cui all’art. 256, che in Lombardia viene trasmesso attraverso il sistema telematico regionale Ge.M.A. Il rifiuto contenente amianto deve essere tracciato fino all’impianto di destinazione finale. Costi e tempi variano significativamente in base al materiale, alla quantità, all’accessibilità del sito, alla regione e alle eventuali agevolazioni o bandi attivi nel periodo.
La sequenza corretta degli interlocutori, in definitiva, è chiara: prima il perito per inquadrare il problema, eventualmente il laboratorio per la conferma analitica, poi — se necessario — l’impresa abilitata per la bonifica. Saltare il primo passaggio è la causa più frequente degli errori che costano cari: rimozioni inutili, bonifiche non a norma, contestazioni in sede di compravendita, sanzioni per mancata notifica. Una perizia ben fatta non è un costo: è quello che permette di prendere la decisione giusta sulla base di dati verificati.
Fonti istituzionali e approfondimenti
- Legge 27 marzo 1992, n. 257 — Norme relative alla cessazione dell’impiego dell’amianto. Testo consolidato su Normattiva: normattiva.it
- Decreto Ministeriale 6 settembre 1994 — Normative e metodologie tecniche per la valutazione del rischio, il controllo, la manutenzione e la bonifica di materiali contenenti amianto presenti nelle strutture edilizie. Testo su Gazzetta Ufficiale: gazzettaufficiale.it
- Piano Regionale Amianto Lombardia (PRAL) e procedura di autonotifica (Modulo NA/1) — Pagina ufficiale di Regione Lombardia con riferimenti normativi e flussi informativi per la bonifica dei manufatti contenenti amianto: regione.lombardia.it
- Legge Regionale Lombardia 29 settembre 2003, n. 17 — Norme per il risanamento dell’ambiente, bonifica e smaltimento dell’amianto. Testo sulla Banca dati del Consiglio Regionale: normelombardia.consiglio.regione.lombardia.it
- Albo Nazionale Gestori Ambientali — Categoria 10 (Bonifica di beni contenenti amianto) — Pagina ufficiale con criteri di iscrizione, sottocategorie 10A e 10B, ed elenco delle imprese abilitate: albonazionalegestoriambientali.it
Articolo redatto in collaborazione con il Laboratorio Analisi e Tecnologie Ambientali (LATA) di Milano, identificato dal Ministero della Salute per le analisi sull’amianto (codice 588LOM34) e accreditato ACCREDIA n. 0455 per le prove nel settore ambientale.