Questo tipo di valutazione si rende necessaria per comprendere quale sia il valore di un  immobile che ha le caratteristiche per produrre un reddito.

La stima del valore di mercato attraverso procedimenti reddituali assume il principio del valore creato dall’aspettativa di vantaggi futuri. I diversi metodi considerano che il valore di mercato corrisponda al valore attuale dei redditi futuri ed in particolare si differenziano in Income capitalization o capitalizzazione diretta e modelli finanziari DCF/ discounted cash flow.

Income Approach: This approach considers the income that an asset will generate over its useful life and indicates value through a capitalisation process. o Capitalisation involves the conversion of income into a capital sum through the application of an appropriate discount rate. o The income stream may be derived under a contract or contracts, or be non-contractual, eg the anticipated profit generated from either the use of or holding of the asset.

IVS 230 Real Property Interests

Il metodo comunemente utilizzato per la valutazione di immobili locati basato sulla valutazione dei flussi di cassa attualizzati è denominato DCF : Il Discounted cash flow .

Per poter effettuare stima con il DCF è necessario disporre di una serie di dati fondamentali e di poter effettuare delle ipotesi.  In primo luogo occorre ipotizzare le prospettive di ricavi e costi in funzione di un tempo.

Se si possiede il contratto di locazione, ad esempio, sarà un compito più semplice. Avere informazioni circa il locatario, la volontà di adempiere all’impegno etc. sono tutti dati salienti.

Oltre alle entrate dovranno essere determinate le uscite presunte, i tempi ed infine il saggio di attualizzazione.

Se la valutazione con tale metodologia si intende determinare il valore di Mercato allora bisognerà utilizzare dati aderenti con il mercato: il corrispettivo ipotizzato quale canone di locazione dovrà essere verificato per comprendere se congruo così come le uscite.

When the purpose of the valuation requires market value it is therefore important that the inputs into the DCF model are based on market evidence or reflect common market sentiment.

IVS 230 Real Property Interests

Per le entrate si può quindi verificare il caso che il reddito sia disponibile: si possiede il contratto di locazione, oppure che vada ricercato.

Le uscite si configurano come costi fissi ( tasse, assicurazione etc), variabili (spese utenze,  intermediazioni etc) ammortamenti ( spese di manutenzione straordinaria ) e capex (investimenti migliorativi per massimizzare la capacità reddituale).

Da ultimo rimane la stima del saggio di attualizzazione, tale argomento estremamente complesso verrà analizzato in articolo specifico per ora basti ricordare che

Chiunque sia sufficientemente coraggioso da stimare un tasso di attualizzazione in pubblico, deve aspettarsi di essere messo in discussione,

Brealey e Myers Capital Investment and Valuation

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