Decreto Salva Casa: cosa puoi sanare e cosa no nel 2026

Stai per acquistare un appartamento e dal certificato di destinazione urbanistica è emerso che una parete interna non corrisponde al progetto depositato in Comune? L’agente immobiliare ti ha rassicurato dicendo “tanto adesso c’è il Salva Casa, si sistema tutto”? Prima di firmare il preliminare conviene capire cosa il Decreto Salva Casa permette davvero di regolarizzare, e soprattutto cosa lascia fuori.

Sono passati quasi due anni dall’entrata in vigore della Legge 24 luglio 2024, n. 105 (di conversione del DL 69/2024), e oggi disponiamo di più strumenti per orientarci: le linee di indirizzo del Ministero delle Infrastrutture pubblicate il 30 gennaio 2025, alcune sentenze di merito e di Cassazione, e il recepimento progressivo da parte di Regioni e Comuni. Il quadro è più chiaro rispetto ai primi mesi, ma anche più articolato.

Cos’è il Decreto Salva Casa, in breve

Il DL 69/2024 (Salva Casa), convertito nella Legge 105/2024, modifica in modo permanente il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001). Non è un condono come quelli del passato (che avevano carattere straordinario e durata limitata), ma una riforma a regime delle regole sulle piccole irregolarità edilizie. Quattro sono i filoni principali:

• Tolleranze costruttive ed esecutive ampliate per i lavori conclusi entro il 24 maggio 2024.
• Sanatoria semplificata (nuovo articolo 36-bis del Testo Unico) per le parziali difformità e le variazioni essenziali, con la cosiddetta “doppia conformità attenuata”.
• Cambio di destinazione d’uso liberalizzato nelle zone urbanistiche A, B e C anche tra categorie funzionali diverse, in molti casi con la sola SCIA.
• Stato legittimo dell’immobile ridefinito, con maggior spazio anche allo “stato legittimo cartolare” (la documentazione amministrativa originaria).

L’effetto pratico, soprattutto per chi compra o vende casa, è che molte difformità emerse durante la due diligence pre-rogito, in passato prima causa di blocco delle compravendite, oggi possono essere regolarizzate con procedure più rapide. Il punto è capire quali, e a che costo.

Quali piccole irregolarità si possono sanare

Le situazioni che oggi rientrano nelle nuove tolleranze esecutive (articolo 34-bis comma 2-bis del Testo Unico, per gli interventi conclusi entro il 24 maggio 2024) sono:

• il minore dimensionamento dell’edificio rispetto al progetto;
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali (cornicioni, pilastri decorativi, lesene);
• le irregolarità esecutive di muri esterni e interni e la diversa collocazione delle aperture interne;
• la difforme esecuzione di interventi di manutenzione ordinaria;
• gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione del progetto.

Per le difformità più rilevanti (parziali difformità e variazioni essenziali rispetto al titolo edilizio), entra in gioco la sanatoria semplificata dell’articolo 36-bis. La “doppia conformità” piena, in passato spesso impossibile da dimostrare per opere realizzate decenni fa, è stata sostituita da un regime “attenuato”: oggi serve la conformità urbanistica al momento della domanda (cioè alle regole vigenti adesso) e la conformità edilizia all’epoca della realizzazione dell’opera. La pratica si presenta allo Sportello Unico per l’Edilizia con asseverazione di un tecnico abilitato e pagamento di un’oblazione (in genere il doppio del contributo di costruzione che sarebbe stato dovuto).

I limiti: cosa il Salva Casa non risolve

Sull’onda dell’entusiasmo dei primi mesi si sono diffuse aspettative fuori scala. La realtà è più sobria. Il Salva Casa non sana:

• gli abusi totali, cioè gli immobili realizzati senza alcun titolo edilizio: la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 17292/2025, ha confermato che le costruzioni interamente abusive restano insanabili e che la nuova disciplina non si applica retroattivamente alle istanze già presentate prima dell’entrata in vigore;
• gli interventi che compromettono la struttura dell’edificio (statica, sicurezza sismica);
• le opere realizzate in violazione di vincoli paesaggistici stringenti;
• i requisiti di efficienza energetica e di eliminazione delle barriere architettoniche richiesti dalla normativa di settore.

Una distinzione importante riguarda proprio i vincoli paesaggistici: il TAR Puglia (sentenza n. 1473/2025) ha confermato che le tolleranze costruttive del Salva Casa non superano i limiti di tutela posti dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. 42/2004). In altre parole, in zona vincolata anche le piccole difformità possono restare bloccate.

Cambio destinazione d’uso più semplice (ma non senza paletti)

Sotto il vecchio regime, trasformare un ufficio in residenza (o viceversa) richiedeva spesso un permesso di costruire e tempi lunghi. Con il nuovo articolo 23-ter del Testo Unico, nelle zone urbanistiche A, B e C il cambio tra categorie funzionali diverse è in molti casi possibile con la sola SCIA, se non comporta opere edilizie o se le opere sono assentibili con SCIA o CILA.

Attenzione però a due paletti che hanno già generato contenzioso:

1. Le convenzioni urbanistiche vigenti sull’immobile (ad esempio quelle stipulate al momento della costruzione) prevalgono. Il TAR Lombardia ha chiarito che il Salva Casa non legittima da solo modifiche unilaterali ai vincoli convenzionali.
2. Le Regioni possono intervenire con propria normativa, sia per estendere sia per restringere il perimetro applicativo. Sicilia, Abruzzo, Emilia-Romagna e Basilicata hanno già emanato leggi o circolari di recepimento.

Per la Lombardia, l’applicazione segue le regole nazionali con alcune specificità demandate ai regolamenti edilizi comunali, che possono variare da Comune a Comune anche in modo sensibile. Verificare il regolamento del Comune in cui si trova l’immobile è un passaggio che non si può saltare.

Stai comprando casa? Cosa fare prima di firmare

Quando l’agente immobiliare o il venditore ti dice “è una piccola difformità, si sistema con il Salva Casa”, la risposta corretta è quasi sempre “dipende”. Cinque controlli da fare prima di firmare il preliminare:

1. Verifica lo stato legittimo: chiedi visura catastale, planimetria depositata, ultimo titolo edilizio rilasciato (concessione, permesso di costruire, SCIA), e confrontali con lo stato di fatto attuale. Approfondimento: la conformità catastale.
2. Identifica la natura della difformità: rientra nelle tolleranze esecutive del nuovo art. 34-bis? È una parziale difformità sanabile con il 36-bis? Oppure è un abuso più grave, fuori dal perimetro del Salva Casa?
3. Controlla i vincoli: l’immobile ricade in zona soggetta a tutela paesaggistica, vincolo storico-artistico, area tutelata ai sensi del D.Lgs. 42/2004? In quel caso le possibilità di sanatoria si riducono molto.
4. Stima i costi della regolarizzazione: oblazione (raddoppio del contributo di costruzione), spese tecniche di asseverazione, eventuali integrazioni progettuali, sanzioni residue. In una compravendita, il costo della regolarizzazione è uno strumento di trattativa sul prezzo.
5. Inserisci una clausola nel preliminare: la regolarizzazione effettiva entro il rogito a carico del venditore, oppure una riduzione del prezzo a parità di rischio, oppure una manleva. Su questo conviene farsi seguire da notaio e tecnico di parte.

Quando ha senso una consulenza tecnica

Negli ultimi anni le difformità più ricorrenti che incontriamo nelle compravendite, soprattutto su immobili di Milano, Monza-Brianza e Lecco, sono di tre tipi: pareti interne diverse dalla planimetria depositata, modifiche a bagni e cucine non comunicate al Comune, recuperi di sottotetti o spazi accessori utilizzati con destinazione diversa da quella dichiarata. La maggior parte rientra nel perimetro del Salva Casa, ma il diavolo è nei dettagli (data dei lavori, vincoli, conformità al regolamento comunale).

Un sopralluogo prima del rogito, con verifica documentale e rilievo dello stato di fatto, costa molto meno della sorpresa scoperta sei mesi dopo l’acquisto. Avevamo già scritto sull’importanza della perizia pre-acquisto: con il Salva Casa quei controlli non sono diventati “facoltativi”, sono più che mai necessari, proprio perché molte irregolarità possono ora essere sanate, ma a quali condizioni e a quale prezzo va capito caso per caso.

Il nostro studio si occupa di valutazioni e due diligence pre-acquisto nelle province di Milano, Monza-Brianza, Lecco e Como. Se stai per comprare un immobile e hai dubbi sulla regolarità edilizia, contattaci compilando il form: per le nostre province il sopralluogo e il preventivo sono gratuiti.